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详解北京经济适用房,一类二类经适房,回迁房两限房如何区分?

作者: joe 来源: 北金网 2018-06-22 11:40:03
简单一些说:一类五年才能上市,二类直接可以上市。

经济适用房是政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。简称经适房。以北京市为例,经济适用房分为两类,分别是一类和二类经济适用房。

一类经济适用房和二类经济适用房如何区分?

一类经济适用住房,是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

一类经济适用房的房本是两限房房本。满5年后才可以上市出售,且上市前,先由政府决定是否优先回购,政府决定不回购方可出售,经济适用房在出售过户时除了需缴纳契税、个税和增值税之外,更需要缴纳综合地价款。交易需补交10%的综合地下款;

交付使用不足5年的,该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭,交易一次以后房本性质变更为商品房。

(注:综合地价款的收取标准为:(经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准)×10%)

  买这类房是要有指标的本地户口,家庭年收入不高于8万,然后还要进行公示一星期,取得经济房住房标准才可以。房本上也写着以经济价购买或经济适用房。

 

二类经济适用房,一般是指回迁性质或康居安居性质的房屋,在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”

这类房屋上市交易不受是否满五年限制,契税、个税、增值税与商品房一致,但交易时需按照房屋成交价格的3%(以网签价格为准)缴纳土地出让金。

这类房产大多数是“拆迁安置”类房产或者“回迁房”,他们只是产权证上标注为经济适用房,但是不受经济适用房5年的限制,只要取得产权证就可以上市交易,除了按照商品房税费标准以外,还需要交纳成交价格3%的土地出让金,交纳该土地出让金后,其产权性质变为商品房。

 

简单一些说:一类五年才能上市,二类直接可以上市。


经济适用房.png

 

北京的特殊规定:

经适房上市执行双轨制

北京的经济适用房,多年来一直有新老之分,划分的时间节点就是2008年4月11日。在此时间之前签订购房合同的经适房,称为老经适房,之后的则为新经适房。按照规定,当契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,经适房可上市交易,在同等价格条件下,户口所在区县住保部门可优先回购经适房。

具体到上市的政策,执行双轨制,也就是“老房老办法、新房新办法。”老经适房只能通过交易过户的方式完成“经转商”,并按照成交价的10%补交土地收益等价款。新经适房可以在不变更产权人的前提下“同名”转商,但需根据原购房时的价格和出售时同地段类似商品房价差的70%补交土地收益等价款。

记者了解到,多年来,在实际操作中,已购经适房的上市交易,都要先由区县住保部门开具《已购经济适用住房上市出售意见》,经住保部门确认放弃回购后,该经适房才能上市交易。

老经适房政府放弃回购

此次,市住建委明确,2008年4月11日之前签订购房合同的已购经适房家庭,取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售,可直接到房屋所在地的区县房管部门办理交易过户手续,区县住保部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。这也意味着,天通苑、回龙观等一批老经适房,政府放弃了回购的权利,可以直接上市交易。

对于2008年4月11日之后签订购房合同的“新经适房”,政府并没有放弃回购的权利。若满5年后上市交易,仍需要先由区县住保部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》。同等价格条件下,区县住保部门可优先回购。区县无力回购的,可由市保障房建设投资中心实施回购。

 经济适用房2.png

 

经济适用房的过户流程

 

A.甲乙双方在确定房屋成交价格、交房日期、过户时间后,应填写房地产买卖契约,在契约第三页签署双方姓名、地址、联系电话,并加盖私章。在最后一页附件内填写时间及房屋相应信息(可参照房产证)、签署双方姓名、加盖私章。

B.去门口咨询台领取网签号等待叫号。同时可以去窗口要个存量房买卖合同信息表(自行成交),填写表格信息。(表格的背面有个成交价款。这个成交价是你缴纳契税的依据。)

C.网签后,窗口的工作人员会给你一摞东西(买卖合同交易资金划转声明等)。然后去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表5年以上家庭唯一生活用房证明),用来缴纳契税。然后凭契税票到咨询台领取登记过户的号,交纳土地出让金。

D.持相关资料办理房产过户手续。

要求权利人和共有人、申请人到场,填写询问笔录并签字按手印,验证房屋所有权证、身份证及相应表格,最后输入电脑。交纳房屋交易费,领取房屋权属转移登记业务受理单,凭此单在20个工作日后交纳契税、监证费后领取房屋所有权证。这时可以在空白A4纸分别粘贴发票了:契税发票(蓝色)、土地出让金(绿色)。

E.办理登记过户后,过10个工作日就可以由买方来取房本了。

 经济适用房4.png

经济适用住房上市交易应缴税费

  除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费:

  1、土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

  2、所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

  3、印花税:0.1%,买卖双方各承担一半;

  4、契税:1.5%,由买方缴纳;


 购买经济适用房可以贷款吗?

1.购买经济适用房可以贷款。不过由于5年以内的经济适用房是有限产权,五年后可以上市交易,即购房者只拥有“房屋权”,而没有“土地使用权”。这样一来,银行信贷安全将无法保证,因此,各银行不对5年内经济适用房发放贷款。

2.而对于5年以上经济适用房取得完全产权后,是可以贷款购买的。银行发放贷款的前提主要看抵押房屋的产权,这样,即使出现坏帐等情况,银行也比较容易处理。因此,只要购买已取得完全产权的经济适用房,符合购买条件的购房者就可以申请贷款。

《经济适用房管理办法》第九条规定:
购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

经济适用房/商业用房按揭贷款申请条件:

(1)具有完全民事行为能力的自然人,且年龄在18-60岁之间;

(2)具有正当职业和稳定的经济收入,具有按其偿还贷款本息的能力;

(3)具有贷款人认可人的资产作为抵押或质押,或有足够贷偿能力的个人或单位作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

 

经济适用房可以做抵押贷款吗?

首先明确一点,经济适用房是可以抵押贷款的,但是需要满足一定条件。

对于第一类经济适用房来说,如果在北京,需要看契税票,如果是2008年4月11日之前的。就可以操作抵押贷款,如果是之后的,就需要满5年,而且需要提供可以上市的证明。

对于二类经济适用房来说,是可以直接上市交易的。所以和正常商品房一样可以做抵押贷款。

 

 


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